20대 첫 창업 시작(2) - 상가 찾기와 상가 임대차계약

처음 하는 부동산 계약

처음 창업하시는 분들은 상가임대차 계약을 어떻게 하는지 상가는 어떻게 찾아야 하는지 모르셔서 어려우실 텐데 제가 찾아보면서 겪은 경험들과 어떻게 찾으면 좋은지 또 계약할 실 때 특이사항 등을 알려드리려고 합니다.

 

 

상가 찾기

상가 찾으실 때 요즘은 온라인이나 앱으로 먼저 찾아보시는 분들이 많으실 텐데 앱이나 온라인 상에 많이 있기는 하지만 전부 올라와있는 건 아니기 때문에 찾으시는 상권 근처에 부동산에도 전화를 해서 맞는 크기와 가격, 위치의 상가가 있나 여쭤보는 것이 좋습니다

 

제가 상가를 찾아보며 유튜브도 보고 블로그도 많이 봤지만 만약 첫 창업이다 보니 자본이 넉넉하지 않으시면 발품을 파셔야 하는데요 여기서 감명 깊게 들은 말이 가격이 싼데 자리가 좀 부족하다, 가격이 비싼데 자리가 좋다 이런 식으로 하나씩 자신에 조건에 맞지 않는 상가가 있다면 그건 욕심일 수 있다

 

좋은 상가란 자신의 조건에 딱 맞는 상가이다 하면 발품을 꾸준히 팔아라고 말하셨는데요 저도 같은 생각입니다 정말 찾다 보면 딱 이거다 하는 상가가 나오는데 그러기 전에는 좀 더 고민해 보시고 상가 계약하시길 바라요.

 

상가 계약 시 주의사항

필요체크 서류

• 등기부등본
• 건축물대장
• 토지대장 및 지적도
• 토지이용계획 확인서

1. 등기부등본

상가의 지번, 면적, 근저당, 소유권을 확인해 볼 수 있는 서류입니다. 상가의 소유자가 계약하려는 분이 맞는지 상가의 근저당은 없는지 꼭 확인 하 후에 상가 계약을 하셔야 합니다.

 

2. 건축물대장

상가의 정확한 면적을 알 수 있고 또한, 상가에 위반 건축물 유무 확인도 해보셔야 합니다. 전용면적과 계약면적이 같은지 꼭 확인한 후 계약하시길 바랍니다.

 

3. 토지대장 및 지적도

토지의 지번, 면적, 소유자 등을 확일 할 수 있는 서류입니다. 토지대장의 지번과 소유자와 계약서 상의 지번과 소유자가 같은지 확인하고 만약 토지 소유자가 다르다면 왜 다른 지도 확인해 보셔야 합니다. 또한, 지적도를 확인해 내가 사용할 수 있는 면적을 확인해 보시는 것도 좋습니다.

 

4. 토지이용계획 확인서

토지의 개발 제한 등을 확인할 수 있는 서류입니다. 행위 제한 등이 있을 수 있으니 확인해 보시면 좋습니다.

 

 

또한 서류상 하자 말고도 구청 또는 시청 그리고 상가의 현황을 확인해 보셔야 하는데요

 

상가 현황 체크

• 임대 목적물 업종제한
• 임대 목적물 용도 변경 가능 여부
• 목적물 하자

1. 임대 목적물 업종제한

계약할 시, 큰 상가의 경우 업종이 겹칠 시에 곤란한 상황이 생기실 수도 있는데 그전에 확인해 보시고 문제가 없는지 체크해 보시는 게 좋습니다. 예를 들어 약국, 편의점의 경우 중복업종 제한이 있을 실 수도 있습니다

 

2. 임대 목적물 용도 변경 가능 여부

상가 계약 전 꼭 내가 하려는 업종이 해당 상가에 허가가 나는지 확인하신 후에 계약을 하셔야 합니다. 일반 음식점에 경우 2종 근린시설 이여야 합니다

 

3. 목적물 하자

권리금을 내시고 계약하시면 시설이 잘 사용되는지 배수, 수도, 전기, 냉 난방기 등 확인하셔야 하고 건물상에 하자가 없는지 물이 샌다던가 무언가 고장났다던가 체크해보셔야 합니다

 

임대료, 관리비, 부가비용 확인

 

1. 관리비

관리비는 어떤 게 포함되어 있는지와 주차비가 포함되어 있는지, 또 그전 임차인이 사용한 관리비는 잘 납부되었는지 확인하셔야 합니다

 

2. 임대료

임대료는 부가세가 포함되어 있는 가격인지 확인하셔야 합니다.

 

3. 부가비용

환경부담금, 하수도 원인부담금 등 부가적으로 드는 비용이 생기길 마련인데 누가 부담할지 반반 부담할지 정하셔서 계약서 상에 작성하시게 좋습니다

 

 

원상회복 범위 정하기

임대차 계약 종료 시 시설 원상복구를 해야 한다.라고 계약서 상에 작성하실 텐데 상가의 처음 상태를 꼼꼼하게  사진이나 영상을 찍어 보관해 두시면 복구할 시에 설치하지 않은 시설까지 철거하시지 않아도 됩니다. 또한 계약 시 특약으로 '현 임차인이 주선한 신규 임차인이 들어올 경우, 원상회복의 비용을 청구하지 않는다'라는 특약은 넣으시는 게 좋습니다

 

또한 상가 임차인은 상가 계약 시 확정일자를 받아 우선변제권을 행사할 수 있도록 해야 하므로 계약 시에 확정일자를 확인하시길 바라요

 

오늘은 상가 임대에 관해 알려드렸는데요 저도 처음 계약하다 보니까 하나하나 다 챙기지는 못한 거 같아요. 그래도 계약할 시에 꼼꼼하게 확인해야 나중에 문제가 생겼을 때 억울하지 않으니 꼭 꼼꼼하게 다 챙기시길 바랍니다.